De la oferta a la escritura: cómo cerrar la venta de tu vivienda en Madrid
Aceptar una oferta por tu casa es un momento importante, pero no es el final del camino. Entre ese sí y la entrega de llaves hay varios pasos que conviene conocer: las arras, la documentación, la notaría, la escritura y lo que viene después. Los repasamos en orden, con información general que no sustituye el asesoramiento de un profesional en tu caso concreto.
Tras aceptar la oferta, lo habitual es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y ambas partes fijan las condiciones esenciales de la operación. Como explica el Ministerio de Consumo, no todas las arras permiten desistir libremente. En las arras penitenciales, el comprador puede echarse atrás perdiendo la cantidad entregada y el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble. En otros casos, las consecuencias dependen de lo pactado y puede llegar a exigirse el cumplimiento del contrato. Por eso conviene leer bien lo que se firma: el precio, el plazo para escriturar y, si la compra depende de una hipoteca, qué ocurre si finalmente el banco no concede la financiación. Dejarlo regulado por escrito evita problemas después.
Mientras llega la fecha de firma, prepara la documentación de la vivienda. La nota simple registral, que se puede pedir en cualquier Registro de la Propiedad o en línea a través del portal del Colegio de Registradores, permite comprobar la titularidad y las posibles cargas de la finca. Junto a ella: la escritura anterior, el último recibo del IBI, el certificado de eficiencia energética y el certificado de estar al corriente con la comunidad de vecinos. Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, planifica su cancelación con tiempo: la Administración recuerda que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo anterior y puede exigir que se cancele. Tenerlo todo preparado evita retrasos cuando hay un plazo pactado.
El plazo entre las arras y la escritura lo fijan las partes, según la financiación y la documentación de cada operación. Deja margen suficiente y, si algo cambia, renegócialo antes de que venza. La elección del notario es libre, como recuerda el Colegio de Registradores: en la práctica suele elegirlo quien compra, pero nada impide acordarlo entre ambos. Antes de la cita, pide el borrador o la minuta de la escritura y revísala con calma. Es el momento de corregir datos y resolver dudas, no el día de la firma.
En la notaría, vendedor y comprador otorgan la escritura pública de compraventa. El notario comprueba la identidad y la capacidad de las partes, recoge lo acordado y hace las advertencias legales oportunas. Con la firma se produce la entrega de la vivienda, las llaves, y del precio, cuyo importe y medio de pago quedan recogidos en la escritura. Si el comprador financia la operación, la firma del préstamo suele producirse de forma simultánea, con la presencia del banco. Sobre los gastos: según el Ayuntamiento de Madrid, la plusvalía municipal corresponde a la parte vendedora y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a la compradora. Los gastos de notaría se reparten según lo pactado y, a falta de pacto, el vendedor asume el otorgamiento de la escritura y el comprador las copias, según el Ministerio de Consumo.
La firma no es el último trámite. Para inscribir la compraventa hay que liquidar los impuestos y presentar la documentación en el Registro de la Propiedad, que cuenta con quince días hábiles para calificar e inscribir si la documentación es correcta, según el Colegio de Registradores. Como vendedor, también te conviene presentar la plusvalía municipal dentro del plazo que marque tu ayuntamiento, avisar a la comunidad y a las compañías de suministros del cambio de titularidad y conservar toda la documentación de la operación. Y ten en cuenta que la ley mantiene cierta responsabilidad del vendedor por los posibles vicios ocultos de la vivienda, aunque no los conociera.
Cerrar bien la venta importa tanto como encontrar al comprador adecuado. Con la documentación preparada y cada paso claro, el tramo final se vive con mucha más tranquilidad. Si estás pensando en vender tu vivienda en Madrid, el primer paso es conocer su valor.
Mónica Flores, consultora inmobiliaria en Madrid
Soy consultora inmobiliaria, API y agente del comprador certificada, con más de 20 años de experiencia en la compraventa de viviendas. Estoy especializada en propiedades de lujo y viviendas singulares, y cuento con la acreditación REALTOR® de NAR y la certificación del Institute for Luxury Home Marketing.
Trabajo especialmente como agente inmobiliaria en Mirasierra, Montecarmelo, Aravaca, Valdemarín, Peñagrande, Puerta de Hierro y Arroyo Fresno, aunque asesoro a propietarios y compradores en toda la Comunidad de Madrid. También gestiono viviendas singulares en otros puntos de España, especialmente en Chiclana de la Frontera.
Ayudo a propietarios que quieren vender su vivienda mediante una valoración inmobiliaria profesional, una estrategia de comercialización personalizada, selección de compradores, filtrado de visitas y negociación de ofertas. Asimismo, acompaño a compradores en la búsqueda de vivienda, análisis de propiedades, negociación y coordinación de la financiación hasta la firma.
Gran parte de mis clientes llegan por recomendación y referidos, fruto de una atención cercana, discreta y transparente. Si estás pensando en vender o comprar una vivienda en Madrid o una propiedad singular en España, contacta conmigo para una primera consulta sin compromiso.
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